2018/12/11

みなさんの中には、不動産用語や法律用語は言い回しが堅苦しくて意味がよくわかりにくいと感じている方もいるのではないでしょうか。

賃貸借契約を結ぶ際に登場する「賃貸人」と「賃借人」。

漢字の通り、貸主は賃貸人、借主は賃借人にあたります。

今回は賃貸人と賃借人それぞれの義務や役割を知り、契約書を見直すことをテーマに解説していきます。

①それぞれの義務・役割

賃貸人と賃借人にはそれぞれどんな義務や役割があるのでしょうか。

民法における賃貸借に関する条文を元に、建物の賃貸借について解説します。

-第601条-

賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

・賃貸人

賃借人に対して物件の使用及び収益をさせる義務を負います。マンションやアパートであれば室内だけでなくベランダや共用部分などの使用も当てはまります。

・賃借人

賃貸人に対して上記の対価として賃料を支払う義務を負います。

-第606条-

1.賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

2.賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

-第608条-

1.賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。

・賃貸人

建物の傷んだ部分を直すなど、賃貸人は物件の「使用及び収益に必要な修繕」をしなければなりません。

民法第608条の「必要費」とは、建物の修繕費用や固定資産税の支払いなど、建物の維持・管理に必要な費用のことをいいます。

「賃借人が必要費を支出したときは、賃貸人に対して直ちにその償還を請求することができる」と条文にありますが、大家さんや管理会社の許可なく勝手に修繕すれば必要費として認められないケースもあります。

設備が故障した場合はまず大家さんや管理会社へ連絡しましょう。

-第545条-

1.当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。

・賃借人

賃借人は、賃貸人から借りている物件を明け渡すときは借りた当時の状態に回復させる義務を負っています。

ただし、経年劣化や自然損耗は対象外となっております。

原状回復義務についての詳細は、国土交通省から「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が発表されています。

その他、賃貸人・賃借人は賃貸借契約書の内容を遵守しなければなりません。

契約書は賃貸人・賃借人の決め事が書面になったものです。きちんと内容を確認し、遵守しましょう。

②賃貸借契約を結ぶ際に注意すること、確認しておくべきこと

1.室内に置かれたものは設備？残置物？

借りたい物件にエアコンがついていると仮定しましょう。

このエアコンが故障した場合、賃貸人の負担で直してもらえるのでしょうか？

実は、これはエアコンが「設備」か「残置物」かによって変わります。

エアコンがその物件の設備として備え付けられているならば、故意・過失で壊してしまった場合などを除き、賃貸人の負担で直します。

このエアコンが前入居者の置いていった残置物である場合は、直してもらえません。

部屋がいくつもある物件の場合、ある部屋のエアコンは設備で、違う部屋のエアコンは残置物、ということもあり得ます。

物件の設備である場合は重要事項説明書に明記されておりますので、ぜひ確認してみてください。

残置物である場合は賃貸人の管理外の物なので、入居前に撤去してほしいと希望すれば撤去してもらえるはずです。

入居後に故障した場合の対応方法が変わってくるため、設備か残置物かを確認しておきましょう。

2.どんなときに違約金が発生するの？

契約時に違約金の設定がされている場合があります。

代表的なものは、短期解約時の違約金です。

地域によっては契約日から6ヶ月以内に解約すると違約金が発生するところがあります。

また、1ヶ月フリーレントのキャンペーンを使用すると、契約日から1年以内の解約の場合に違約金が発生する事例があります。

契約書や重要事項説明書の内容を確認し、わからなければ不動産会社に確認しましょう。

③賃貸人の許可が無いとできないことと、断りなくできること

1.転貸について

無断転貸を禁止している契約となっていることがほとんどでしょう。

自分が借りた物件を、勝手に他の方に又貸しすることはＮＧです。

他にも、事務所を借りてコワーキングスペースとして貸し出す事業をしたいという場合も転貸にあたる可能性があります。

転貸にあたる可能性があることを行いたい場合は、事前に賃貸人・管理会社へ相談しておきましょう。

2.ペットの飼育

ペット可の物件でない限り、契約内容にはペットの飼育が不可である文言が入っているでしょう。

ペット可の場合でも、「犬1匹まで」などの制限がある場合があります。

賃貸人の許可がなければペットの飼育はできません。

注意してもらいたいのが分譲マンションの賃貸です。

分譲マンションの管理規約がペット可となっていても、賃貸人と結ぶ賃貸借契約でペット飼育不可となっていればペットは飼育できません。

3.原状回復できる変更

上述した通り、賃借人は物件を借りた当時の状態に戻して明け渡さなければなりません（自然損耗や経年劣化は除く）。

逆にいえば、原状回復のできる変更であれば問題ありません。

例えば、設備の照明を外して自分好みの照明に変え、退去時には設備の照明に戻して明け渡すなどが考えられます。

しかし、キッチンのガスの元栓を1口から2口にするなど工事が必要なものは、退去時に原状回復できるとしても事前に賃貸人の許可を得ておいた方が良いでしょう。

④賃貸借契約をする際に気を付けたいことは？

ここまでのことを理解したうえで、賃貸借契約を結ぶ際に気を付けたいことをご紹介します。

賃貸物件を借りるということは、賃貸人と賃貸借契約を結ぶということです。

不動産用語や法律用語ばかりで内容が難しくわかりにくいかもしれません。すべて内容を把握することが望ましいのですが、最低限チェックしておきたい項目を記載致します。

○賃貸借条件

　家賃・共益費などの月々の料金や敷金・礼金・更新料などの諸条件

○設備

○禁止事項

○解約予告

○管理の委託先

○特約事項

違約金や退去時のクリーニング費用などの記載があることが多いので、必ず目を通しましょう。

⑤おわりに

物件や状況によって契約条件は違います。

賃貸人・賃借人それぞれの役割を知り、ご自身の賃貸借契約内容について確認してみましょう。

契約前の方は、気になる点があれば不動産会社に確認しましょう。

■まとめ

・賃貸人は貸主（大家さん）、賃借人は借主

・賃貸人は賃借人に対して物件を使用収益させる義務を負い、賃借人はそれに対して対価を支払うという関係性がある

・賃貸人は物件の維持・管理を行う義務がある

・賃借人は原状回復をして明け渡す義務がある

・賃貸借内容や契約の条件は物件ごとに異なるため、契約を結ぶ際は内容をきちんと確認する

(引用元　https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00268/)

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