2018/11/26

賃貸管理の中でもトラブルが多いのが退去費用についてです。

退去費用のトラブルは、誰が何をいくら負担するのかについて、

大家と入居者双方の認識に大きなズレがある時に生じます。

そこで今回は、退去費用で損をしないために、そもそも退去費用とはなんなのか、

退去費用を最小限に抑えるためのコツについて、詳しく解説します。

①退去費用とは？敷金は戻る？敷金以上に掛かることはある？

結論から言うと、敷金は戻ってきます。

10年以上不動産業界で働いてきた筆者の経験からすると、

退去時に敷金が返ってくるのは当たり前という感覚なのですが、

一般の方にはまだまだ浸透していないと実感しています。

退去時に関する敷金精算や原状回復義務については非常にトラブルが多いため、

国交省が裁判所の判例を集約して、退去費用・原状回復に関するガイドライン（※1）を定めています。

また東京都では退去時に関するルール（※2）を条例化しています。

なぜ敷金が返ってくるのかを理解するためには、

退去時に入居者が負担する費用区分について知り、

その上で「退去費用」と「敷金返還額」を導き出す式を理解するのが近道です。

まず、退去時に入居者が負担しなければいけない費用区分について説明しましょう。

入居者は部屋を退去する時に「原状回復」をする義務があります。

「部屋の原状回復義務」というと、以下のようなイメージを持っている人が多いです。

◎【入居者が負う原状回復義務】=【部屋を借りた時の状態に100%戻すこと】

ですが、これは間違いなので気を付けてください。

建物（部屋）は普通に使っているだけで、その価値が減少していきます。

日常生活をしているだけで、壁紙は日に焼けますし、汚れや小さなキズもできるからです。

これを建物の経年劣化、自然損耗と言います。

この経年劣化、自然損耗部分については大家が負担するもので、

入居者が負担するものではないと裁判所の判断が下されています。

そして入居者が負う原状回復義務は、入居者の不注意や故意による過失によって、

部屋や家具などの設備が壊れたり傷んだりした部分の修復とされています。

つまり、

・【入居者が負う原状回復義務】＝「入居者の故意による過失の補修費用のみ」

・【大家の負担】＝「自然損耗による建物価値の減少分の回復」

「部屋を借りた時の状態に100%戻す」ということは、

大家が負担すべき「自然損耗による建物価値の減少分の回復」まで含まれてしまっているため、正確ではありません。

繰り返しになりますが、これについては裁判所の判例でも国交省や東京都のガイドラインでも示されています。

入居者が負う原状回復義務について理解したところで、あらためて退去費用について考えましょう。

退去費用は以下の式が成り立ちます。

◎【退去費用】＝「入居者の故意による過失の補修費用」＋「ハウスクリーニング費用」

ハウスクリーニングとは、退去後に専門業者が行う清掃作業のことです。

東京都の「賃貸住宅紛争防止条例のガイドライン」では、専門業者によるハウスクリーニング費用は大家負担と書かれています。

ですが、市場の多くの物件では「入居者がハウスクリーニング代を負担する」という特約が付けられています。

この特約を契約時に認めなければ、そもそも部屋を借りられないというケースが大半なので、

ここでは「ハウスクリーニング代は入居者負担」という前提で話を進めます。

ハウスクリーニング代の費用の相場は、平米単価1,000円程度です。標準的なワンルームの場合、面積は20m2前後の間取りになりますので、

ハウスクリーニング代の相場は20,000円前後になります。

つまり「退去費用」は、故意による過失の補修費用がなければ、ハウスクリーニング代だけになります。

ここで、退去時に戻ってくる「敷金返還額」について考えます。

「敷金返還額」は以下の式が成り立ちます。

◎【敷金返還額】＝「最初に預けた敷金」－「退去費用」

よって、入居者の故意による過失の補修費用がなく、

最初に預けた敷金がハウスクリーニング代より多ければ、残りの敷金が返ってくることがお分かりいただけるでしょう。

※1 国土交通省、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（2011年）

※2 東京都都市整備局、賃貸住宅紛争防止条例（2017年）

②退去費用を最小限に抑えるための入居時のポイント

退去費用を最小限に抑えるために入居時にできることは、

入居したらすぐに部屋の傷や設備の故障、不具合をチェックすることです。

これをすることで、入居時と退去時の部屋の状態の違いを主張することができます。

そして傷や不具合箇所を見つけたら、すべて「入居チェック表」に記載してください。

チェック表は入居時にもらえることが多いです。

チェック表の作成と同時に、平面図を用意して傷や故障個所をすべて書き込むのもおすすめです。

チェック表と平面図へ記載をしながら、傷や不具合箇所はすべてデジカメで撮影してプリントアウトしておきましょう。

チェック表、平面図、デジカメ画像の3点セットを2部作成し、ひとつは自分で保管、もうひとつは管理会社へ提出します。

これらは退去時に自分が付けていない傷や不具合に対して費用を求められた場合に、重要な証拠として使えます。

なおチェック表は管理会社からもらえますが、平面図は自分で用意する必要があります。

事前に管理会社から平面図をもらっておいてください。

③入居中に、退去費用を抑えるためにできるポイント

日頃から退去費用を抑えるためにできることは、さきほど説明した「入居者の故意による過失」に注意することです。

壁に大きな穴をあけた、壁紙を破った、備え付けのタンスを壊したなど、明らかに入居者の故意による過失と分かるもの以外に、どういったケースが故意による過失に当てはまるのか具体例を見ていきましょう。

1、【玄関ドアの鍵】

鍵を壊した、あるいは紛失した場合の鍵の交換は入居者負担となります。

退去時に破損や紛失がなければ鍵交換は基本的には大家負担ですが、特約で入居者負担と書かれている場合もあります。契約時に確認しておいてください。

2、【たばこの臭い、ヤニ汚れ】

室内にたばこの臭いやヤニ汚れが付いてしまった場合は、入居者負担で壁紙を補修します。

その場合、室内の壁紙をすべて張替えになるケースがほとんどです。

臭いとヤニ対策のために換気扇の下で吸うという人もいますが、意味はありません。

たとえ換気扇の下で吸っていたとしても、たばこの臭いとヤニ汚れは室内全体に広まってしまうため、壁紙は総張替えになる場合が多いです。

3、【エアコン、ユニットバス、トイレ、洗面台】

普通に使っていて壊れた場合は、大家負担で修理します。

ですが、メンテナンス不足で壊した場合は入居者負担での修理になります。

エアコンのフィルター掃除や、便器、洗面台、ユニットバスのカビ掃除は普段からしておきましょう。

カビは換気不足だとすぐに生えてしまいます。

普段から掃除をしていないと、便器やユニットバスはすぐに赤カビ・黒カビの温床に。

放っておくとシーリング剤やゴムパッキンにまでカビが浸透して、清掃では取れなくなるので厄介です。

また湿気がこもると、部屋の壁紙にもカビが生えます。

換気不足、清掃不足によるカビの除去、補修はすべて入居者負担です。普段からこまめに掃除をしましょう。

4、【壁紙・クロス】

自然光による壁紙の日焼けや色あせは、大家の負担です。

また壁紙の焼けは、冷蔵庫の裏側でも起こります。

この冷蔵庫の熱で焼けた黒ずみも大家の負担です。

ですがあまりに黒ずみが大きかった場合、冷蔵庫の設置の仕方や壁からの距離の取り方に問題があったとして、入居者負担になることもあります。

冷蔵庫を設置する際は、壁に近づけすぎないように注意してください。

冷蔵庫による壁の黒ずみは大家の負担でも、冷蔵庫の錆を放置したことで出来る床の錆跡は入居者負担になります。

画鋲であけた穴は入居者負担と思っている人が多いですが、壁の下地にまで達しない画鋲の穴は大家負担です。

ただし、大家によっては入居者負担で請求するケースもあるので、契約時に確認しておくことをおすすめします。

また、あまりにたくさんの画鋲の穴がある場合は、退去時に補修費用を請求されることもあるので注意しましょう。

画鋲でなく、釘やビスを壁に打ち込んだ場合の補修費用は、入居者負担になります。

壁に落書きをしたり、ペンキや漆喰を塗ったりした場合の補修費用も入居者負担です。

5、【フローリング、床、クッションフロア】

床やフローリングに大きな傷やへこみをつけた場合は、入居者負担です。

特に引越し時の冷蔵庫設置の際に、大きな傷が付きやすいです。

引越し完了後に室内をすべてチェックし、大きな傷や汚れを付けられていないか確認しましょう。

もしすでに付いている傷や汚れを発見した場合は、すぐに管理会社と引越し業者へ連絡しましょう。

6、【障子、ふすま、たたみ】

障子やふすまに穴をあけた、畳を汚した場合は、入居者負担になります。

よくあるトラブルとして、畳の交換になった際に全交換を請求されるケースがありますが、入居者負担になるのは汚した畳1枚だけです。

1枚だけ交換すると他の畳と色合いのバランスが取れないという理由で全交換を請求されることがあるかもしれませんが、その請求は認められません。

汚した畳以外も交換する時は、残りの畳の交換費用は大家負担になります。

④退去時、退去費用を抑えるためにできること

退去時に退去費用を抑えるためにできることや注意点を、室内の場所ごとまとめました。

1、【壁】

基本的に画鋲の穴は大家負担ですが、目立つ場合や気になる場合は補修をしてもよいでしょう。

補修キットはホームセンターで購入できます。

壁紙の傷やめくれは入居者負担の補修になります。

壁紙補修は素人とプロでは仕上がり具合に大きな差が出るため、同じ壁紙を購入して自分で張替えることや、

めくれが大きい場合に自分で補修することはおすすめしません。

めくれが小さく破片が残っている場合、壁紙用ボンドでめくれた破片を丁寧に張り付けることで目立たなくすることができます。

もし、めくれた破片が無い場合は、壁紙のサンプルを使って補修するという裏技もあります。

壁紙メーカーは壁紙のサンプル集を作っているため、そのサンプル集を取り寄せて似たような柄の壁紙を探し出し、補修するというテクニックもあります。

壁紙のサンプルは、建材を取り扱う通販サイトでも売っています。

壁紙用ボンドとピンセット、ヘラなどは事前に用意しておきましょう。

ただしこの方法は、サンプルの大きさよりめくれが小さい場合のみに使えるテクニックです。

2、【床】

床に目立つ傷がある場合、補修するのもひとつの手です。

壁紙と同じく、補修キットがホームセンターやネット通販で簡単に手に入れられます。

ただし、補修にはそれ相応のスキルが必要です。

普段からDIYが好きだという人なら、チャレンジしてみるのもいいかもしれません。

ホームセンターで補修キットを購入する場合は、店員の方に補修キットの詳しい使い方を教えてもらうとよいでしょう。

店員の中には内装施工やリフォームに関する知識、実務経験が豊富な人がいます。

彼らに聞けば、使い方のコツや注意点を詳しく教えてもらうことができるはずです。

床の補修は失敗すると、逆に傷が目立ってしまいます。

補修を行う際は、部屋の隅の方にある小さな傷で試しながら行うようにしましょう。

3、【水回り】

しっかり清掃して、赤カビや黒カビを落としておきましょう。

ただし先ほども述べたように、カビ汚れは普段からのこまめな掃除がポイントです。

特に便器の黒カビは一度発生させてしまうと簡単に取れません。

水垢、赤カビは比較的落としやすいので、メラミンスポンジなどを使えば綺麗に落とすことができるでしょう。

4、【設備】

キッチンの油汚れも入居者の原状回復義務に含まれます。

コンロ周りだけでなく、換気扇の油汚れも残っていると、

清掃代を原状回復費用として請求されてしまうので注意しましょう。

⑤契約時の注意点

敷金返還で不利にならないよう、契約時に気を付けるべきポイントがあります。

それは賃貸契約書、重要事項説明書の後ろの方に記載されている特約条項の欄です。

敷金の取扱いについて入居者に不利な特約がついてないか確認してください。

特約条項の内容をチェックするとともに、仲介業者に原状回復の負担区分についてもよく確認することが大切です。

原状回復義務はガイドラインに沿った内容かどうか、入居者の故意による過失はどこまでが当てはまるのかを確認してください。

退去時のトラブル防止のために、原状回復義務のガイドラインにのっとった対応をする大家・管理会社は、

契約時にガイドラインの内容や負担区分についてちゃんと説明してくれます。

ですがもし、契約時に原状回復義務について何の説明もない会社に当たったら、その仲介会社、あるいはその物件での契約は注意が必要です。

原状回復義務について質問した際にあやふやな回答しかしないようであれば、契約を取りやめることも視野に入れ、対応するようにしましょう。

なお、さきほど説明した「ハウスクリーニング代の入居者負担」の特約も、特約条項の欄に記載されています。

■まとめ

今回は賃貸の退去費用で損をしないためのコツについて解説しました。

正しい知識を持って、気持ちよく退去手続きをとれるようにしましょう。

今回説明した賃貸の退去費用について理解するポイントは、以下の5つです。

・入居者の故意による過失がなければ、基本的に敷金は返ってくる

・国交省や東京都が条例で定めている入居者の原状回復の負担区分を理解しておく

・【退去費用】＝「入居者の故意による過の補修費用」＋「ハウスクリーニング費用」

・退去費用を抑えるために補修できるところはしておく

・契約時の特約条項について、しっかり理解しておく

(引用元　https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00208/)

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